深圳：“創新之城”如何承受樓市“逆勢”躁動

　　在“房住不炒”上先行示范，也是“建設中國特色社會主義先行示范區”必須直面的課題

　　一位市民路過位于深圳福田區香蜜湖片區的一個房地產中介公司門店（5月10日攝）。記者趙瑞希攝

　　疫情之下，深圳房地產市場走出一波“逆勢”熱度

　　房住不炒，關乎人民安居樂業，也事關深圳長遠發展。市場已發出擔憂：高房價可能帶來產業和人才“擠出效應”，或將成為這座創新之城的“不可承受之重”。警惕脫實向虛，需打擊炒作、增加供應多措并舉共同發力

　　今年是深圳經濟特區設立40周年。在科技創新不斷撥云開霧之際，深圳樓市卻讓人直呼“不懂”、冥思“有惑”。

　　買房先交“喝茶費”；二手房掛牌價跳漲；“經營貸”違規沖抵房貸……疫情之下，深圳房地產市場走出一波“逆勢”熱度。

　　房住不炒，關乎人民安居樂業，也事關“創新之城”長遠發展。市場已發出擔憂：高房價或成這座創新之城的“不可承受之重”。需要打擊炒作、增加供應多措并舉共同發力。

　　炒風再起，引來監管整治

　　近期，深圳樓市不消停。

　　先有“喝茶費”傳聞，再有“經營貸”入市消息，期間二手房掛牌價更是出現跳漲，一波接一波的“逆勢”行情顯示，炒作“風云再起”。面對樓市躁動，監管部門已出手打擊違規行為。

　　——“喝茶費”重現深圳樓市，中介人員被終身禁業。

　　3月下旬，市場傳出深圳寶安中心區一些新盤需繳納“喝茶費”后才可買房的消息。有中介人員稱，“總價1150萬元，‘喝茶費’70多萬元。”“總價2200多萬元，‘喝茶費’150萬元。”

　　寶安區住房和建設局4月3日發出通知，聯合市場監管、公安、稅務等相關部門對房企和中介收取“喝茶費”等價外費用違法行為進行調查，并表示一旦發現將暫停涉案樓盤全部房源網簽權限。

　　4月27日，深圳市房地產中介協會在其官網掛出懲戒通報，認定中原地產員工張兆燦在其離職后仍借中原地產壹方中心分公司門店之便，向消費者索取“喝茶費”以炒賣熱門樓盤物業。雖其行為未遂，但性質惡劣，列入行業黑名單，并終身禁業，相應不良記錄抄送有關征信機構。

　　——“經營貸”流入樓市當房貸，監管部門要求銀行全面排查。

　　當前，房貸利率近5%，而一些房抵經營貸利率約4%，利率倒掛之下，近期深圳出現“經營貸”違規流入樓市的苗頭。

　　針對這一現象，監管部門緊急排查。4月22日，中國人民銀行深圳市中心支行公布初步排查情況：轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請“經營貸”的情況，但規模占比很小。該行和深圳銀保監局已要求商業銀行對信貸資金是否違規流入房地產領域開展全面排查。

　　——開發商捂盤惜售人為制造“秒光”，主管部門對其鎖盤限制交易。

　　根據規定，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源。然而，深圳的一些樓盤卻出現多次加推。

　　“一個樓盤分三次銷售，給老百姓釋放每次秒光的信號，對這種行為要堅決予以打擊。”深圳市住房和建設局局長張學凡說，目前住建部門已經對該項目開發商，采取了限制網簽等措施，并將其捂盤惜售的違法違規材料移交給相關部門。

　　——二手房掛牌價跳漲，主管部門開展漲幅異常排查。

　　“貝殼找房”數據顯示，華潤城潤府一期2019年四季度成交的11套二手房，每套單價在每平方米12萬元至14.7萬元之間。而目前掛牌在售的房源中，有24套報價在每平方米17萬元以上。按照掛牌房源最小83平方米計算，單套上漲幅度最少也近200萬元。

　　針對熱門片區二手房價格跳漲現象，深圳市住建局表態，部分業主掛牌價過高，嚴重背離市場行情，將嚴肅處理惡意哄抬房價等不良市場行為。

　　“貝殼找房”深圳平臺4月26日發布聲明，升級信息發布審核制度，積極配合主管部門開展數據收集和報送，對于被主管部門點名和限制發布的小區和樓盤，立即下架。

　　房價難倒人才，城市如何創新

　　在不少深圳市民的微信群中，兼顧位置與學位等優勢的華潤城四期（潤璽一期），成為討論的熱門詞匯。

　　在新房限價的背景下，這一項目呈現“一房難求”的局面，項目前幾期的二手房掛牌價有的已達17萬元/平方米，而新房價格據市場猜測約10萬元/平方米。搶到新房，坐地就賺，導致新房像股市打新股般緊俏。

　　“華潤城四期共有約1200戶，預計6月開盤。此前華潤城二期的中簽率是10.9%，三期是13.8%，四期目前來看中簽率可能會更低。”一位中介機構工作人員告訴記者。

　　“搖號中簽”成為類似網紅新盤的銷售方式。房源推出后，有意購買且具有購房資格的市民進行“認籌”，并繳納數百萬元的“認籌金”，隨后搖號公布結果，未中簽的“認籌金”則予以退還。

　　“萬一搖上號了，就能大掙一筆，何樂而不為呢？”一位深圳市民表示，盡管不是“剛需”，但自己也準備去“認籌”。

　　業內人士介紹，此前深圳樓市傳出的百萬元“喝茶費”，即由此應運而生。粗略計算，一套100平方米的商品房，若以限價10萬元/平方米計算，總價約1000萬元，二手房如若賣到1500萬元，就算“喝茶費”達到百萬元，仍然“利潤空間”巨大。

　　“新房和二手房之間‘價格倒掛’現象的背后，是住房供應不足的問題。”深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒認為，深圳每年新增約50萬戶籍人口，但可售商品房庫存不到300萬平方米，供需矛盾一定程度存在。

　　在北上廣深四個一線城市中，深圳土地面積最小，不到2000平方公里，實際管理人口超過2000萬，人口密度大于北上廣。

　　與此同時，根據深圳基本生態控制線的管理規定，至2020年，不少于974平方公里的土地面積不可開發。為穩定產業用地比例，保障產業空間需求，至2020年深圳工業用地占建設用地比重不宜低于30%。再除去民生設施、商業服務等用地，可供居住開發的用地可謂“捉襟見肘”。

　　一方面是現有居住開發用地回旋余地不大，另一方面是科技創新帶來的“人口紅利”，進一步加劇了住房需求矛盾。此外，深圳人口平均年齡33歲，較為年輕的人口結構、快速增加的在校人數，也使學位房價格“蠢蠢欲動”。

　　“別的城市房價較為穩定、甚至‘微跌’，而深圳卻異常‘堅挺’甚至火熱，疫情沖擊、房價上漲、成本抬升，給企業的發展、員工的信心都帶來影響。”一位科技公司高管說，一方面企業可能會選擇流出、遷往成本較低的城市，比如珠三角周邊城區或中西部省份，另一方面是畸高的房價可能對城市吸引力產生負面效應。“如果人才不來了，城市還怎么創新？”

　　警惕脫實向虛，落實“房住不炒”

　　疫情影響未散，經濟恢復尚在路上，樓市卻已異常火熱，“兩張皮”現象不免引人憂慮。一方面要警惕脫實向虛的不良導向，另一方面是土地供給結構性失衡導致的住宅供應不足，需要長效機制持續發力。

　　落實“房住不炒”，對于違法炒作常態化的打擊勢在必行。不少業界人士認為，作為市場經濟較活躍的地區，大量投資者聚集深圳，也有部分群體投機情緒濃厚，甚至催生不當違法行為。

　　深圳市住房和建設局負責人表示，在熱點地區之外，深圳其他區域銷售、交易總體穩定，不排除個別中介機構和人員惡意炒作。接下來，深圳將通過嚴格執行限購、限價、限貸、限售、限戶型等“五限”調控措施等，確保房地產市場平穩健康發展。

　　不少專家認為，面對當前供需矛盾，要盤活“城中村”等存量資源。《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》顯示，截至2014年底，深圳住房總量達5.59億平方米，其中原村集體及村民自建住房、工業區配套宿舍等占比48%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“治本”之舉在于大量增加商品房供應，加快公共住房建設。

　　面對高房價可能帶來的產業和人才“擠出效應”，深圳提出，2018年至2035年，建設100萬套低價的公共住房。

　　為落實住房供應任務，深圳市規劃和自然資源局5月8日印發《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應的暫行規定》，確定11種住房用地供應渠道，在原有的新供應建設用地、城市更新、棚戶區改造、土地整備項目建設4種供應渠道外，新增原農村集體未完善征（轉）地補償手續空地、歷史遺留未完善出讓手續用地、已出讓未建用地、已建的合法用地、機關企事業單位空閑的存量用地、基礎設施用地配建和軌道交通用地綜合開發等7種住房用地供應渠道。

　　深圳市規劃和自然資源局副局長王策飛表示，深圳市從2020年起加大居住用地供應力度，當年計劃供應居住用地293.2公頃，占計劃供應建設用地總量近25%，與2019年計劃供應的150公頃相比，增加近一倍。

　　據了解，截至目前，深圳今年已供應居住用地30宗54公頃，正組織供應的居住用地12宗78公頃。

　　與此同時，深圳30%的工業用地比重，是否有足夠合理？伴隨著住宅矛盾的凸顯，這些問題也開始引發關注和討論。

　　業界人士認為，一些說法未見得科學合理，但在深圳改革創新發展中孕育的公共議事氛圍、政府與市民之間的良性互動，推動形成社會共建共治共享的發展局面，也讓不同的觀點在爭論中“越辯越明”。

　　去年發布的《中共中央 國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》明確提出，“建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制，加快完善保障性住房與人才住房制度”。

　　直面困難，沒有退路。面對當前發展與現實之間的矛盾，在“房住不炒”方面先行示范，為科技創新持續賦能領航，這是時代賦予這座“創新之城”的重要課題。（記者趙瑞希、孫飛）